23 Сентябрь 2018, 13:37
Хотите вложить средства в недвижимость? В какие виды объектов можно сделать ликвидные капиталовложения, степени риска для инвестора, ожидаемая прибыль – рассмотрим указанные факторы через призму капиталовложений в недвижимость Германии.
 
- По словам Ольги Мюллер, управляющего партнера компании IIG Real Estate Group, покупка недвижимости в Германии пользуется широкой популярностью как объект инвестиций для граждан России. На привлекательность рынка недвижимости в Германии влияет: во-первых – надежность, во-вторых высокий процент доходности в европейской валюте. Третий, решающий, фактор – практически полное отсутствие привлекательных вариантов на отечественном рынке недвижимости. То есть, покупая недвижимость в Германии, можно сразу сделать примерный прогноз по сделке на несколько десятков лет вперед и получать доход в евро выше, чем в РФ и иных государствах, что, несомненно, влияет на привлекательность указанного рынка недвижимости. 
 
Однако доходность различных объектов недвижимости разная, так же как и риски для инвестора. В любом случае уровень рентабельности всегда прямо пропорционален степени риска. Хотите уровень риска пониже – и доходность объекта недвижимости будет ниже.
 
Жилая недвижимость: жилые комплексы и квартиры
Многоквартирный дом – отличная инвестиция с повышенным уровнем безопасности, так как в Германии частная собственность на квартиры составляет около 40%. Данный показатель указывает на широкое развитие рынка арендуемых квартир. Аренда жилья очень популярна среди  населения, независимо от социального статуса. Низкий уровень рождаемости в данном случае является стимулирующим фактором – возникает повышенный спрос на квартиры для одного или двух человек. Ожидаемый прирост к 2025 году – 6%
 
То есть стабильная прибыль от такого капиталовложения гарантирована. Но это касается только многоквартирных жилых домов. Приобретение отдельной квартиры, скорее всего, не даст возможности заработать, а наоборот, с большой долей вероятности приведет к убытку, единственный интерес от такого приобретения – сохранение капитала.
 
Превалирующее число городских жителей живет в арендованных квартирах (до 90 %) со средней продолжительность проживания в одной квартире не менее 9 лет.

При этом основным защитников прав собственников жилья является государство: все аспекты взаимоотношений собственник жилья – арендатор, такие как права и обязанности сторон, арендная ставка, сроки действия договоров и причины их расторжения в полной мере урегулированы  Гражданским кодексом Германии.
 
Сам инвестор может даже не разбираться во всех аспектах законодательства – так как в стране  развита система компаний, управляющих недвижимостью. Заплатив всего 20 евро с квартиры, Вы будете полностью избавлены от необходимости прямого взаимодействия с проживающими в арендованном жилье лицами. При этом в рентабельности такого капиталовложения сомневаться не приходится: оплата коммунальных услуг обычно вменяется в обязанность самого арендатора, а техническое содержание здания редко выше 50 центов за 1 кв. метр.
 
Многоквартирный жилой дом обычно эксплуатируется около 80 лет, однако к середине граничного эксплуатационного срока такой объект недвижимости требует капитального ремонта.
 
Финансовый климат в Германии, минимальные риски и развитый рынок недвижимости располагает к широкому распространению системы кредитования - банки зачастую предоставляют кредиты на покупку многоквартирных жилых домов и целых жилых комплексов по фиксированной ипотечной ставке от 2 до 2,5% сроком на 10 лет.
 
Доходность жилой недвижимости обычно находится на уровне от 2,8 до 7%. Основными факторам формирования рентабельности жилого объекта являются его состояние, количество заключенных договоров аренды, и расположение жилого объекта.
 
Если вы ожидаете от своих инвестиций высокий уровень надежности и минимум риска – вложение денег в многоквартирную жилую недвижимость Вам подойдет. Временной промежуток подобного капиталовложения разный – от 5 до 100 лет.
 
Коммерческая недвижимость
  • Офисные здания, объекты торговли и общественного питания
Уровень кредитования лиц, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость значительно ниже, чем в случае с жилыми объектами. Обычно основным критерием является подтверждение срока действия договора с арендатором - он должен совпадать со сроком инвестирования. Кроме того банк потребует подтверждение платежеспособности  арендатора, также будут требования к состоянию здания и размеру арендной платы.
 
Для данного вида инвестиций в недвижимость характерным является повышенный уровень риска, но вместе с тем и спектр возможностей значительно выше. Прежде всего стоить отметить, что законодательно отношения между сторонами договора аренды регулируются только отчасти. Основные аспекты аренды объекта коммерческой недвижимости сторонами закрепляются в договоре.
 
Зачастую коммерческая недвижимость имеет срок эксплуатации от 30 до 60 лет, при  этом срок эксплуатации офисных зданий выше. Не реже чем раз в 30 лет указные объекты требуют восстановления. Иногда выгоднее снести здание и построить на его месте другое, чем проводить реконструкцию. Некоторые собственники коммерческой недвижимости идут по этому пути.
 
Срок действия договора аренды для объектов коммерческой недвижимости в среднем 10-лет, а вот какой будет доходность – прежде всего зависит от качества его составления.
 
Основным подталкивающим критерием для капиталовложения в коммерческую недвижимость является высокая прибыльность, хотя стоит учитывать и большую степень риска.  Если вы готовы к этому и рассчитываете инвестировать на срок от 5 до 30 лет, то вам подойдет данный тип недвижимости. Доходность при этом находится на уровне от 4 до 10%. Влияют на ее размер все те же техническое состояние и расположение здания, однако еще добавляются условия договора аренды, платежеспособность арендатора и возможность дальнейшего развития.
 
Недвижимость специального назначения
  • Объекты промышленности, муниципальные здания, отели, хостелы и др.
К таим объектам на законодательством уровне закреплен ряд требований: нормы пожарной безопасности, различные виды разрешений и лицензий.
 
Выбирая в качестве инвестиции подобный объект необходимо стразу выяснить все препятствия для получения прибыли таким способом: оплата коммунальных услуг на таких объектах выше, необходимо знать требования местного законодательства и уровень вложений, которые могут возникнуть в связи с его выполнением.
 
Получить кредит на покупку такой недвижимости очень сложно, так как, зачастую, возникают сложности с наличием специалистов для приведения оценки объекта. Есть еще вариант получить финансирование через госпрограммы.
 
Доходность объектов специальной недвижимости зачастую зависит от уровня финансовой состоятельности арендатора и в случае потери им платежеспособности сложно будет найти другого арендатора, так как здание изначально имеет определенное назначение. Не менее важным фактором так же является эффективность управления.
 
Доходность специальной недвижимости прямо пропорциональна успешности арендатора. Инвестору также необходимо иметь глубокие познания в сфере деятельности арендатора.
 
Срок действия договоров аренды такой недвижимости может превышать 25 лет. Доходность на уровне 5-9%. Основные критерии степени доходности такие же как и для коммерческих объектов. Срок эксплуатации 70-80 лет.
 
Подходит только инвестору с глубокими познаниями в указанном направлении деятельности, с предварительным доскональным изучением всех аспектов объекта.
 
Инвестиционный период - от 30 лет.
 
Высокодоходные вложения
  • Строительство, спекулятивные сделки
Все описанное выше способно принести доход в долгосрочной перспективе. Если же вы готовы  к риску то даже в Германии можно удвоить вложенные средства всего за несколько лет.
 
Можно заняться самому строительством или финансировать строительство объектов. В первом случае прибыль может составить от 16 до 25% и выше, во втором примерно до 10%. При этом во втором  случае потребуется сравнительно небольшие усилия, в первом – активное участие  на протяжении нескольких лет.
 
Если вы хорошо ориентируетесь на рынке недвижимости, Вы так же можете купить недвижимость, цены на которую ожидаемо вырастут в ближайшее время, и продать ее, когда цена на нее достигнет высшей отметки. При этом надо учитывать, что сам объект может потребовать дополнительных вложений для доработки и оформления необходимых документов. Стоимость недвижимости может также подняться благодаря внесению грамотных изменений в договор аренды. Доходность проекта от 35% до 100% за 5-7 лет.
 

Рекомендации от Ольги Мюллер:

75% средств рекомендуется инвестировать в объекты с доходностью 2.5-6%., а 25% можно инвестировать в недвижимость с доходностью до 35%. Но необходим надежный контроль специалистов в отрасли за проведением таких сделок.
Сложнее всего найти объект для выгодного вложения – такая недвижимость на рынке долго не задерживается.
 
 

Вернуться в список новостей

Отправьте эту страницу друзьям!