07 Август 2018, 15:10
Стратегии представлены на примере Германии, именно эту страну чаще всего выбирают Европейцы с целью заработка. Рассмотрим 4 возможных варианта, все их преимущества и недостатки.
 
  1.  Инвестиционная стратегия Core
     
    Это вариант для людей, которые готовы ждать, и не спешат получить результат за короткое время. Для покупки преимущественно используется собственный капитал + небольшой процент дополнительного финансирования. Срок вклада планируется на 20 лет. Основная цель такого инвестирования – покупка ликвидной недвижимости с заранее прогнозируемым стабильным доходом.
    Наиболее ликвидные объекты расположены в категории 1А с якорными арендаторами.
    В данном случае первое место в списке приоритетов играет расположение, далее уже доходность. Но это не означает, что объект не будет приносить прибыль, суть в том, что инвестиция долгосрочная, и инвестор увеличивает свой инвестиционный портфель недвижимостью с определенным статусом, особенно интересны варианты с культурным наследием или историческим значением.
    Также выбирая данный вариант, предполагается дальнейшая передача недвижимости по наследству.
    Core - считается наиболее не рискованной стратегией, не зависящей от рыночных колебаний. Доходность в среднем 3-4%.
     
  2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

    Главное отличие Core-plus от Core- выбор объекта недвижимости. Предпочтения отдаются недвижимости уже активно развивающейся с дальнейшим стабильным потенциалом развития и действующим договором с арендатором. Плюсом будет краткосрочный договор аренды, по истечению которого есть возможность пересмотреть существующие условия аренды. Таким образом, внеся изменение в качество здания и интерьер можно сменить арендатора, увеличив доход и привлекательность объекта.
    Месторасположение также очень важный аспект.
    Хороший пример универмаг – Карштадт. Целая сеть торговых площадок с 1880 годов, располагалась в ликвидных районах крупных городов, но по истечению времени формат устарел и к 2000 годам бизнес пошел на спад. Часть торговых домов закрыли, а остальные сводили концы с концами. В 2014 году сеть была выставлена на продажу, быстро нашлись новые владельцы, и на данный момент  они впустили жизнь в умирающую сеть, и активно внедряют шаги по восстановлению былой популярности.
    Соотношение своих инвестиций и заемного капитала 50/50 %.
    Часть дохода генерируется увеличением стоимости объекта на рынке недвижимости.
    Правильно используя возможности Core-plus можно получить доход 4-6%, но в отличие от первого варианта есть риски связанные с колебанием рынка.
     
  3. Инвестиционная стратегия Value-added
     
    Принцип этой стратеги очень похож на предыдущий, целью является подбор объекта с ценой ниже рыночной и дальнейшее повышение стоимости за счет улучшения качества здания и смены арендатора. И главная задача не в увеличении денежного потока, а в заметном повышении стоимости. В этом варианте собственного капитала необходимо вложить 30-40%, и ожидаемый результат от инвестиции - в итоге выгодно продать объект.
    Для примера возьмем времена воссоединения Берлина, тогда приобретали доходные дома явно требующие реконструкцию, они отличались низкой ценой. В таких зданиях производили ремонт и продавали м2  отдельными квартирами, что в разы удорожало стоимость. Сейчас же подобную недвижимость найти сложнее, так как данную схему облюбовали инвестора. К тому же популярно стало покупать такого рода недвижимость посредством аукционов.
    Доход от стратегии, гораздо превышает предыдущие, около 8-10%, но и риск повышается пропорционально. Срок удержания объекта более чем короткий, в районе 5-7 лет.

     
  4. Инвестиционная стратегия Opportunistic 

    Opportunistic - наиболее короткий вид инвестиции, часто это новостой только введённый в эксплуатацию или на этапе котлована.Каждый этап проектирования (получение разрешений на строительство, утверждение проекта) повышают оценочную стоимость недвижимости. Для инвестора важно выбрать недооцененный проект, что бы видоизменить его до более ликвидного.Часто покупают жилые дома на периферии, и реконструируют не только сам дом, но и существенно облагораживают территорию, застраивая ее парками, коммерческими зданиям, тем самым делая его более привлекательным.
    Доход от такой стратегии варьируется от 10% до 30% и более. Удержание такого объекта часто очень краткосрочное и направленно на быструю продажу. Риски, как и с Value-added достаточно высоки, но и доход соответственно тоже.

Вернуться в список новостей

Отправьте эту страницу друзьям!